Gute Nachricht für Eigentümer: Die Spekulationsfrist für Immobilien bleibt. Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie bleiben nach zehn Jahren Haltedauer weiterhin steuerfrei. Der Bundesrat hat am 16. Oktober 2026 einen Vorstoß zur Abschaffung der Frist abgelehnt. Wir erklären, was geplant war, was jetzt gilt und worauf Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie im Oberallgäu achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
✓ Die 10-jährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG gilt unverändert weiter.
✓ Selbst bewohnte Immobilien können auch vor Ablauf der Frist steuerfrei verkauft werden.
✓ Vermietete Wohnungen und Ferienwohnungen sind innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig.
✓ Wer verkaufen möchte, sollte das genaue Fristende kennen – ein paar Monate können viel Geld ausmachen.
Was war geplant?
Im Herbst 2026 stand die steuerfreie Veräußerung von Immobilien gleich zweimal zur Debatte. Zunächst hatte die Fraktion der Grünen im Bundestag einen Gesetzentwurf eingebracht, nach dem Gewinne aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien dauerhaft steuerpflichtig werden sollten. Der Bundestag lehnte diesen Entwurf am 8. Oktober 2026 mit deutlicher Mehrheit ab (446 zu 131 Stimmen).
Kurz darauf empfahl der Finanzausschuss des Bundesrats im Rahmen des geplanten Einkommensteuerreformgesetzes 2027, die Zehnjahresfrist ganz zu streichen. Veräußerungsgewinne wären dann unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert worden – ab dem 1. Januar 2027. Ausgenommen werden sollten nur selbst genutzte Wohnimmobilien, und zwar nach einer ununterbrochenen Eigennutzung von mindestens 36 Monaten. Betroffen gewesen wären auch Immobilien, deren Frist zum Zeitpunkt der Gesetzesverkündung noch lief.
Im Plenum des Bundesrats fand diese Empfehlung am 16. Oktober 2026 jedoch keine Mehrheit. Die Abschaffung der Spekulationsfrist ist damit vorerst vom Tisch.
Was gilt jetzt beim Verkauf einer Immobilie?
Es bleibt bei der bekannten Regelung aus § 23 des Einkommensteuergesetzes. Ein Verkauf ist ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Liegt der Kauf länger als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn grundsätzlich steuerfrei.
Ausnahme: Selbst bewohnte Immobilien
Haben Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst bewohnt, können Sie auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie
- entweder in der gesamten Zeit zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde
- oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde.
Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt: Es zählen Kalenderjahre, nicht volle Jahre. Wer etwa von Dezember 2024 bis Januar 2026 selbst in der Wohnung gelebt hat, erfüllt die Voraussetzung bereits. Auch die Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, gilt als Eigennutzung.
Freigrenze von 1.000 Euro
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie insgesamt weniger als 1.000 Euro im Kalenderjahr betragen. Da es sich um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt, ist bei einem höheren Gewinn der gesamte Betrag steuerpflichtig. Bei Immobilienverkäufen spielt diese Grenze in der Praxis selten eine Rolle.
So berechnen Sie die Spekulationsfrist richtig
Maßgeblich sind nicht der Einzug oder die Eintragung im Grundbuch, sondern die Daten der notariellen Kaufverträge: das Datum, an dem Sie die Immobilie gekauft haben, und das Datum, an dem Sie den Verkaufsvertrag unterschreiben. Zwischen beiden müssen mehr als zehn Jahre liegen. Ein Beispiel: Wer am 15. März 2017 beim Notar gekauft hat, kann ab dem 16. März 2027 steuerfrei verkaufen.
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien beginnt die Frist nicht neu. Sie übernehmen das Anschaffungsdatum des Erblassers oder Schenkers. Haben Ihre Eltern ein Haus vor 25 Jahren gekauft, können Sie es nach der Erbschaft in der Regel sofort steuerfrei verkaufen – unabhängig von einer möglichen Erbschaft- oder Schenkungsteuer, die gesondert zu prüfen ist.
Besonderheit im Allgäu: Ferienwohnung und Zweitwohnung
Im Oberallgäu besitzen viele Eigentümer eine Ferienwohnung – in Oberstdorf, Oberstaufen, Bad Hindelang oder Fischen. Hier lohnt ein genauer Blick:
- Vermietete Ferienwohnung: Sie gilt nicht als selbst genutzt. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig.
- Ausschließlich selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann auch sie als „eigene Wohnzwecke“ gelten und damit vor Ablauf der Frist steuerfrei verkauft werden.
- Gemischte Nutzung (teils selbst, teils vermietet): Die Ausnahme für Eigennutzung greift in der Regel nicht. Hier sollten Sie vor dem Verkauf unbedingt steuerlichen Rat einholen.
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, kann zudem in den sogenannten gewerblichen Grundstückshandel rutschen. Dann gelten ganz andere steuerliche Regeln.
Rechenbeispiel: Was ein paar Jahre ausmachen können
Angenommen, Sie haben im März 2019 eine Wohnung in Sonthofen als Kapitalanlage gekauft und seitdem vermietet. Sie verkaufen Ende 2026, also vor Ablauf der Spekulationsfrist:
| Verkaufspreis | 340.000 € |
| – Verkaufskosten (z. B. Maklerprovision) | – 12.100 € |
| – Anschaffungskosten (Kaufpreis 280.000 € + Nebenkosten ca. 25.400 €) | – 305.400 € |
| + bereits steuerlich geltend gemachte Abschreibung (AfA) | + 37.900 € |
| Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn | ca. 60.400 € |
Vereinfachtes Beispiel. Die Abschreibung, die Sie während der Vermietung steuerlich genutzt haben, mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn.
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent fallen auf diesen Gewinn rund 25.400 Euro Einkommensteuer an, je nach Situation zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Wird derselbe Verkauf erst nach März 2029 beurkundet, bleibt der Gewinn steuerfrei. Ein durchdachter Verkaufszeitpunkt ist daher oft genauso wichtig wie der richtige Angebotspreis.
Ist das Thema damit endgültig erledigt?
Vorerst ja – dauerhaft garantiert ist es nicht. Die Diskussion zeigt, dass die Steuerfreiheit von Immobiliengewinnen politisch immer wieder infrage gestellt wird. Das Einkommensteuerreformgesetz 2027 befindet sich weiterhin im Gesetzgebungsverfahren. Wir behalten die Entwicklung für Sie im Blick und informieren Sie hier, sobald es Neuigkeiten gibt.
Unsere Tipps für Eigentümer, die verkaufen möchten
- Fristende prüfen: Suchen Sie Ihren notariellen Kaufvertrag heraus und notieren Sie das Datum der Beurkundung.
- Nutzung dokumentieren: Bei Eigennutzung helfen Meldebescheinigung und Nebenkostenabrechnungen als Nachweis.
- Steuerberater einbinden: Lassen Sie sich bei vermieteten Objekten oder gemischter Nutzung den möglichen Gewinn vorab berechnen.
- Marktwert kennen: Eine realistische Bewertung zeigt Ihnen, ob sich ein Verkauf jetzt lohnt oder ob Warten die bessere Wahl ist.
- Verkauf rechtzeitig vorbereiten: Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrisse brauchen oft einige Wochen. So können Sie direkt nach Fristablauf starten.
Häufige Fragen zur Spekulationsfrist
Wird die Spekulationsfrist für Immobilien abgeschafft?
Nein, nach aktuellem Stand nicht. Bundestag (8. Oktober 2026) und Bundesrat (16. Oktober 2026) haben entsprechende Vorschläge abgelehnt. Die Zehnjahresfrist gilt weiter.
Ab wann kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen?
Wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag und dem notariellen Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre liegen – oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben.
Muss ich eine geerbte Immobilie versteuern, wenn ich sie verkaufe?
Für die Spekulationsfrist zählt das Kaufdatum des Erblassers. Liegt dieses mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in der Regel einkommensteuerfrei.
Gilt die Ausnahme auch für meine Ferienwohnung?
Nur, wenn Sie die Wohnung ausschließlich selbst genutzt und nicht an Feriengäste vermietet haben. Eine vermietete Ferienwohnung ist innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig.
Persönlich. Regional. Verlässlich.
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Ob Sie jetzt verkaufen oder erst nach Ablauf der Spekulationsfrist: Mit einer fundierten Bewertung treffen Sie die richtige Entscheidung. Wir sind Ihr Immobilienmakler in Sonthofen und im Oberallgäu – kostenlos und unverbindlich.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater. Mehr zum Ablauf finden Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen.